Irreführende Werbung für riskante Kapitalanlage in Immobilien

• Werbeanzeige erweckte den falschen Eindruck, es werde auf die Namen der Anleger eine Grundschuld eingetragen.
• Versprochener Zinssatz war zu hoch.
• Hinter vermeintlich sicherer Kapitalanlage steckte eine Inhaberschuldverschreibung mit dem Risiko des Totalverlusts.

Anbieter einer Inhaberschuldverschreibung dürfen in der Werbung nicht den falschen Eindruck erwecken, die Kapitalanlage sei durch den Eintrag einer Grundschuld für die Anleger zu 100 Prozent besichert. Das hat das Landgericht München I nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen die Münchener BodenWert Immobilien AG entschieden. Der vzbv hatte dem Unternehmen vorgeworfen, in einer Werbeanzeige mit falschen Behauptungen das hohe Risiko der angebotenen Kapitalanlage zu verschleiern.

„4,50% FESTZINS und 100% Besicherung“ – so hatte das Münchener Unternehmen in einer Berliner Lokalzeitung für eine „Immobilien-Kapitalanlage“ geworben. Das Besondere daran sei, dass für die Anleger eine Grundschuld ins amtliche Grundbuch eingetragen werde. Tatsächlich handelte es sich nicht um eine besonders sichere Geldanlage, sondern um eine riskante Inhaberschuldverscheibung. Eine Grundschuld wurde gar nicht auf die Namen der Anleger, sondern lediglich zugunsten einer zwischengeschalteten Gesellschaft eingetragen. Die Anleger hätten somit im Fall einer Pleite des Unternehmens keinen unmittelbaren Zugriff auf die Immobilie. Auf seiner Internetseite räumte das Unternehmen denn auch ein, dass bei dieser Kapitalanlage ein Totalverlust nicht ausgeschlossen sei. Nicht einmal der Zinssatz stimmte in der Anzeige: Statt mit 4,5 Prozent wurde die Anleihe mit 4,0 Prozent verzinst.

Die Richter schlossen sich der Auffassung des vzbv an, dass die Werbung in Teilen irreführend war. Sie vermittle den Eindruck, Anleger würden eine dingliche Sicherheit für ihren Anlagebetrag erhalten und könnten im Insolvenzfall auf das Grundstück zugreifen. Das sei tatsächlich nicht der Fall. Offensichtlich irreführend sei zudem die Werbung mit dem zu hohen Zinssatz, der in der Anzeige deutlich hervorgehoben war. Das Unternehmen hatte sich vor Gericht vergeblich damit verteidigt, dass Anleger dem Zinssatz keine Beachtung schenken würden.

Der vzbv hatte außerdem mehrere Werbeaussagen in der Anzeige kritisiert, die nach seiner Auffassung den irreführenden Eindruck erweckten, dass die Anleger Miteigentümer an einer Immobilie werden. Diesen Teil der Klage wies das Gericht ab. Die Anzeige stelle zwar die Vorteile von Immobilieneigentum heraus. Für einen Durchschnittsverbraucher sei aber klar, dass er bei der beworbenen Kapitalanlage nicht (Mit-)Eigentümer an einer Immobilie werde. Denn in diesem Fall wäre der Eintrag einer Grundschuld unnötig.

Die gegen diesen Teil des Urteils gerichtete Berufung des vzbv hat das Oberlandesgericht München zurückgewiesen. Dadurch ist das Urteil des Landgerichts jetzt in allen Punkten rechtskräftig.

Urteil des LG München I vom 3.04.2020, Az. 3 HK O 18253/18

Urteil des OLG München vom 15.04.2021, Az. 29 U 2664/20