Umschuldung von Baukrediten: Entgelt für Treuhandauftrag unzulässig

• Sparkasse verlangte 100 Euro für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen zur Grundschuldübertragung.
• Oberlandesgericht Hamm: Banken sind bei einer Umschuldung dazu verpflichtet, Kreditsicherheiten gegen Treuhandauflagen wieder freizugeben.
• Recht des Kunden auf Wechsel zu einem günstigeren Kreditinstitut darf nicht durch Zusatzentgelt erschwert werden.

Lösen Kunden ihren Immobilienkredit durch eine andere Bank ab, darf die bisherige Bank kein Entgelt dafür verlangen, dass sie die Grundschuld im Rahmen eines Treuhandverhältnisses auf den neuen Kreditgeber überträgt. Das hat das Oberlandesgericht Hamm nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden.

„Jeder Kreditnehmer hat das Recht, spätestens zum Ende der Zinsbindung zu einer günstigeren Bank zu wechseln“, sagt Jana Brockfeld, Rechtsreferentin beim vzbv. „Dieses Recht darf eine Bank nicht erschweren, indem sie Kreditsicherheiten nur gegen ein Zusatzentgelt freigibt.“

100 Euro für Bearbeitung von Treuhandaufträgen

Das Preisverzeichnis der Kreissparkasse Steinfurt sah ein Bearbeitungsentgelt von 100 Euro für „Treuhandaufträge Ablösung Kundendarlehen“ vor. Kundinnen und Kunden, die ihren Immobilienkredit ablösen und zu einer anderen Bank wechseln wollten, sollten das Entgelt dafür zahlen, dass die Bank die bestehende Grundschuld im Rahmen eines Treuhandverhältnisses auf die neue Bank überträgt.

Bei einer solchen Umschuldung werden Grundschuld und Ablösesumme Zug um Zug zwischen den beteiligten Banken übertragen. Der bisherige Kreditgeber gibt die Grundschuld dann beispielsweise unter der Treuhandauflage frei, dass die ablösende Bank darüber erst nach Zahlung der Restschuld verfügen darf. Der neue Kreditgeber überweist daraufhin die Ablösesumme an die alte Bank.

Keine Sonderleistung für Kunden

Das Oberlandesgericht Hamm schloss sich der Auffassung des vzbv an, dass Kreditinstituten für die Treuhandabwicklung der Grundschuldübertragung kein Entgelt zusteht. Es gehöre zu ihren nebenvertraglichen Pflichten, dem Kunden den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut zu ermöglichen und die dafür benötigten Sicherheiten gegen Treuhandauflagen freizugeben. Deshalb handle es sich nicht um eine Sonderleistung für Kunden, die sich ein Kreditinstitut extra vergüten lassen könne.

In erster Instanz hatte das Landgericht Dortmund die Klage des vzbv insoweit abgewiesen, jedoch rechtskräftig zu Gunsten des vzbv entschieden, dass die Kreissparkasse bei einer vorzeitigen Kreditablösung kein Entgelt von 125 Euro für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Richter lassen Revision zu

Bearbeitungskosten für Treuhandaufträge von 100 Euro und mehr verlangen derzeit noch viele Banken und Sparkassen. Ob betroffene Bankkunden das Entgelt zurückfordern können, dürfte mit dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm allerdings noch nicht endgültig entschieden sein. Die Richter ließen die Revision beim Bundesgerichtshof zu und verwiesen auf die uneinheitliche Rechtsprechung: Im Jahr 2009 hatte das Oberlandesgericht Köln ein vergleichbares Treuhandentgelt für zulässig erklärt.

Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 4.12.2018, Az. I-19 U 27/18 – nicht rechtskräftig

Urteil des LG Dortmund vom 23.01.2018, Az. 25 O 311/17 – nicht rechtskräftig